Zaciąganie kredytów zabezpieczonych hipoteką, szczególnie kredytów mieszkaniowych, jest obecnie zjawiskiem bardzo częstym. Dlatego też w praktyce pracy adwokata niejednokrotnie pojawia się pytanie, w jaki sposób na sytuację kredytobiorców wpływa podział majątku po rozwodzie.
Na temat kredytu i rozwodu pisałam już kiedyś, dzisiaj chciałabym więcej miejsca poświęcić przypadkowi, gdy kredyt został zaciągnięty przez oboje byłych już małżonków w czasie, gdy pozostawali w ustroju wspólności ustawowej i przeznaczony na zakup, budowę lub remont nieruchomości mieszkaniowej.
Optymistyczny scenariusz zakłada, że małżonkowie są w stanie porozumieć się co do tego, który z nich będzie dalej korzystał z mieszkania lub domu po rozwodzie i ustalić, w jaki sposób druga osoba otrzyma przypadającą dla niej część wartości nieruchomości. W takich okolicznościach uzgodnienia mogą zostać sfinalizowane zawarciem odpowiedniej umowy u notariusza, a rolą adwokata może być pomoc w wypracowaniu tego porozumienia, przygotowaniu umowy. Można w niej zawrzeć także zasady, na jakich małżonkowie będą spłacać kredyt w przyszłości – czy będą go spłacać oboje, czy tylko ten, kto zatrzymuje nieruchomość.
Częściej jednak obserwować można scenariusz pesymistyczny – rozwiedzeni nie są w stanie się porozumieć, oboje chcą zachować dla siebie nieruchomość. Wtedy spór rozstrzyga sąd. W sprawie tego rodzaju pierwszoplanowe znacznie ma nie tylko to, kto stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości, lecz także to, w jakiej wysokości zostanie ustalona spłata dla drugiej strony. Spłata, co do zasady, powinna odpowiadać połowie wartości nieruchomości. W tym momencie jako niezwykle istotne jawi się pytanie, czy przy obliczaniu wartości tej nieruchomości należy uwzględnić fakt, że jest ona obciążona hipoteką oraz wartość tej hipoteki.
Dotychczas w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano pogląd, że ustalenie wartości nieruchomości powinno nastąpić poprzez określenie jej wartości rynkowej i odjęcie od niej wartości hipoteki. Dopiero tak wyliczona wielkość stawała się podstawą do obliczenia spłaty na rzecz tego, to nie otrzymywał nieruchomości na wyłączną własność. Stanowisko to przyjmowane było także przez sądy rejonowe i okręgowe orzekające w sprawach o podział majątku wspólnego. Jednak w postanowieniu z dnia 27.01.2017 r. (sygnatura akt I CSK 54/16) Sąd Najwyższy zajął odmienne stanowisko twierdząc, że przy obliczaniu wartości nieruchomości, a więc w konsekwencji także przyszłej spłaty, nie należy uwzględniać obciążenia hipoteką i jej wartości.
Pamiętać trzeba, że orzeczenia Sądu Najwyższego wydawane w konkretnych sprawach nie wiążą sądów orzekających w innych sprawach – co oznacza, że inne sądy nie mają prawnego obowiązku podzielania poglądów wyrażonych przez Sąd Najwyższy. W praktyce jednak to właśnie orzeczenia Sądu Najwyższego są niezwykle istotną wskazówką dotyczącą interpretacji przepisów i rozwiązywania problemów prawnych. W tym przypadku mamy jednak do czynienia z sytuacją, gdy pogląd o uwzględnianiu hipoteki został wyrażony w wielu orzeczeniach, zaś nowe stanowisko tylko w jednym. Trzeba zatem cierpliwości, bo dopiero analiza kolejnych orzeczeń sądów I instancji wskaże na ile orzeczenie z 27.01.2017 r. wyznaczy nową linię orzeczniczą, a analiza kolejnych orzeczeń sądów odwoławczych i samego Sądu Najwyższego pozwoli stwierdzić, na ile ta nowa linia orzecznicza będzie miała charakter stały.
Podsumowując, orzeczenie Sądu Najwyższego znajdzie zapewne tyle samo zwolenników co przeciwników, zawsze bowiem tylko jedna strona dostanie nieruchomość a druga spłatę...
